REIT's
Investir em imobiliário através de Acções e ETF's
Historicamente, investir no sector Imobiliário, tem-se revelado uma boa opção.
Há quem argumente que os retornos do mercado de Acções ou de Criptomoedas são superiores, com mais valias de 2-3 dígitos mas, o risco envolvido, de uma forma geral, é bastante superior ao do Imobiliário.
Portanto, genericamente falando, investir em imobiliário, apresenta um bom equilíbrio em termos de risco/retorno.
Mas - claro que tinha de haver um mas - investir em imobiliário requer um esforço financeiro muito superior.
Seja com capitais próprios, seja através de empréstimos, a verdade é que investir no Imobiliário, não é propriamente a solução de investimento mais viável para muitas pessoas.
Hoje, vamos falar da alternativa que está ao alcance de todos/as. De uma forma de estarmos expostos ao mercado Imobiliário, sem termos de pedir empréstimos, nem de vender a nossa casa.
Há já algumas décadas, que o mercado de Acções e de ETF’s, nos permite beneficiar do mercado Imobiliário através de um REIT (Real Estate Investment Trust).
Vamos ver como funcionam, vantagens/desvantagens e como encontrá-los.
O que é um REIT e como funciona
Um Real Estate Investment Trust, é uma empresa que possui ou gere activos imobiliários, dos quais obtém rendimentos/rendas.
A maioria dos REITs estão, geralmente, dedicados a um ou dois segmentos imobiliários: residencial, edifícios de escritórios, centros comerciais, hóteis e casinos, armazéns de self-storage, armazéns industriais, data centers, etc
O objectivo de um REIT é permitir que os investidores tenham exposição ao mercado imobiliário, sem precisarem de os comprar ou gerir directamente.
Ou seja, na prática, ao investir num REIT, estamos a comprar acções de uma empresa. Sendo que as mais valias para nós, investidores, são os rendimentos que essa empresa obtém com a gestão dos imóveis que tem em carteira.
REIT ≠ Fundo Imobiliário
Há quem compare REITs a Fundos Imobiliários, mas são duas coisas diferentes.
Os REITs investem directamente em imóveis, comprando ou gerindo-os. A maioria dos seus lucros, advêm das rendas que obtêm com esses imóveis.
Os Fundos Imobiliários, não são obrigados a investir directamente em imóveis. Podem fazê-lo indirectamente, através de compra de acções de empresas do ramo imobiliário.
Os REITs estão cotados em bolsa, como tal, qualquer pessoa pode comprar acções de um REIT.
Os Fundos Imobiliários não estão cotados em bolsa.
Enquadramento legal
Apesar dos REITs estarem cotadas em bolsa, como outras que todos conhecemos (Amazon, Google, EDP, Sonae...), o enquadramento legal é diferente e, varia consoante os países.
De uma forma geral, o enquadramento legal dos EUA - onde surgiram os REITs - acabou por servir de referência para outros países.
No caso dos EUA, os REITs têm de investir a maior parte dos seus activos em imóveis e distribuir pelo menos 90% dos seus lucros tributáveis pelos accionistas (sob a forma de dividendos).
Em Portugal, o equivalente são as SIGI (Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária) que, também operam sob um regime específico: o seu capital deve estar disperso em bolsa e são também obrigadas a distribuir a maior parte dos seus lucros, sob a forma de dividendos.
Comprar REITs
A compra de acções de REITs faz-se exactamente da mesma forma que a compra de qualquer outra empresa cotada em bolsa: vamos à app onde compramos/vendemos acções e procuramos o nome do REIT que queremos comprar. Algumas apps, têm categorias que nos facilitam o acesso a estas empresas, normalmente, estas categorias estão identificadas como “REITs” ou “Real Estate”.
Para quem está a começar e não sabe bem como avaliar Acções , pode considerar ETF’s de REITs.
Como de costume, quando falamos de analisar ETF’s, vamos ao justetf.com e escolhermos a opção ETF Screener, que nos mostra a página com vários filtros de pesquisa no lado esquerdo.
Clicando na opção “Real Estate” (menu do lado esquerdo), vemos que existem 36 disponíveis. Depois é uma questão de procurarmos pela região que nos interessa e, eventualmente, podemos acrescentar outros filtros que nos façam sentido (como a moeda, o facto de serem Acumulativos/Distributivos), para reduzir o âmbito da pesquisa.
Se ainda tens dificuldades em escolher ETF’s, espreita este artigo.
Vantagens dos REITs
Permite a qualquer pessoa investir no ramo imobiliário, sem necessitar de ter um capital elevado ou de pedir um empréstimo;
Para quem já investe em Acções, ETF’s de outros sectores ou Criptomoedas, os REITs são uma opção de diversificação do portfolio;
Os principais ETF’s de REITs e as maiores empresas do sector, têm uma elevada liquidez - o que facilita a rapidez na compra/venda das participações;
Para quem gosta de receber dividendos, os REITs podem fazer sentido, já que todos eles pagam dividendos e, muitas vezes, acima da média de outros sectores;
São geridos por equipas profissionais, dedicadas ao sector imobiliário;
Desvantagens dos REITs
Como os REITs distribuem a maior parte dos seus lucros, acabam por investir menos no seu crescimento e isto, pode reflectir-se no valor de mercado do REIT - tendem a crescer menos do que empresas de outros sectores;
Estão sujeitos a crises económicas ou sectoriais. Por exemplo, durante a pandemia e nos meses que se seguiram, os REITs do sector hoteleiro, ficaram no vermelho;
Alguns REITs apresentam uma grande concentração de alguns clientes. Exemplo: um REIT em que mais de 60% das rendas advêm de um inquilino. Se esse inquilino sair, o valor do REIT será afectado. Uma situação parecida aconteceu no ano passado com o REIT que detém as lojas usadas pela Walgreen’s (uma das maiores cadeias de farmácias americanas). Assim que surgiram rumores de uma possível falência da Walgreens, o valor das acções do REIT que detém essas lojas caiu significativamente.
O panorama actual do mercado
Como já temos falado aqui neste Diário, sobre outros sectores, o contexto é algo que não deve ser esquecido nem ignorado.
Por isso, antes de finalizar este artigo, é importante considerar o momento/contexto actual, antes de se decidir investir no imobiliário (ou em qualquer outro sector).
Sem contrariar aquilo que disse no início, sobre o equilíbrio risco/retorno do imobiliário, é bom lembrar que os anos seguidos de aumentos de rendas e de preços dos imóveis, em Portugal e não só, tem levado muitos analistas a alertar para uma possível bolha.
Isto, justifica em parte, a performance que os REITs e ETF’s deste sector têm apresentado nos meses mais recentes, como podemos observar nos principais índices destes sector, tanto a nível americano (FNER), como europeu (EPRA):
Como disse no início deste artigo, o valor de activos imobiliários é claro. E, os REITs, são uma óptima alternativa para quem não pode ou não quer comprar um imóvel.
Mas, não poderia fechar o primeiro artigo sobre REITs, sem partilhar o alerta de muitos economistas e analistas.
O âmbito deste artigo não é o de fazer uma análise ao sector, mas sim, o de apresentar opções e convidar à reflexão antes da acção - como de resto, é hábito nas “páginas” deste Diário.